東京地方裁判所 昭和３７年（ワ）９４２６号 判決 1964年4月07日
原告 大山春直
被告 青野貞司
主文
被告は原告に対し金四八万五一〇〇円およびこれに対する昭和三七年一二月九日から支払ずみまで年五分の金員を支払うべし。
原告その余の請求を棄却する。
訴訟費用はこれを二分し、その一を原告、その余を被告の各負担とする。
この判決は、原告勝訴の部分に限り、原告において金一五万円の担保を供するときは、仮に執行することができる。
事実
（申立）
一、原告訴訟代理人は「被告は原告に対し金九七万二〇〇円およびこれに対する昭和三七年一二月九日から支払ずみまで年五分の金員を支払うべし。訴訟費用は被告の負担とする。」との判決および仮執行の宣言を求めた。
二、被告訴訟代理人は、「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求めた。
（事実上の陳述）
一、原告の請求原因
（一） 一次的請求原因（不当利得返還請求権）
１、原告は、昭和二五年一〇月二五日被告から被告が訴外川島正治から賃借している川島所有の東京都渋谷区代々木四丁目三〇番地の三五宅地三六坪二勺（実測三五坪以下「本件賃借土地」という）のうち南端部約七坪（間口約一間奥行約七間、以下「本件土地部分」という）を、賃貸人川島の承諾を得たうえ、原告宅から公道にいたる通路として使用する目的で賃料一ケ月金八四円（昭和三七年当時は一ケ年金二五〇〇円）毎月末日払の約定で期間の定めなく転借し、以来原告は本件土地部分と被告の使用部分との間に塀を設置して両者を区分し、本件土地部分を原告専用の私道として占有使用していたものである。
２、首都高速道路公団（以下公団という）は、昭和三七年四月ごろから高速道路第四号線建設のためにその道路敷として本件賃借土地を含む附近一帯を買収することとし、同年六月ごろから現地測量調査をし、同年九月ごろ、本件賃借土地全部を更地としての価格一坪あたり金三八万五〇〇〇円三五坪分合計金一三四七万五〇〇〇円で買収することとしたところ、右川島および被告は、右買収対価の配分については所有権者である川島がその四割を、賃借権者である被告がその六割をそれぞれ取得することと協定し、公団に対しその旨申入れをした。そこで、公団は右申入れにもとずいて、同年九月二五日、川島との間に本件賃借土地三五坪の所有権を一坪あたり金一七万四〇〇〇円三五坪分合計金六〇九万円で譲り受ける旨の契約を、被告との間に本件賃借土地三五坪の賃借権を一坪あたり金二三万一〇〇〇円三五坪分合計金八〇八万五〇〇〇円で譲り受ける旨の契約をそれぞれ締結し、その後、川島および被告に対し、右金員全額を交付した。
３、しかし、公団が被告に交付した金八〇八万五〇〇〇円のうちには、もともと原告に支払われるべき原告の前記転借権の買収対価が含まれている。すなわち、公団は本件賃借土地を買受けるに際し、本件賃借土地のすべての権利を買受ける対価として更地価格一坪あたり金三八万五〇〇〇円と定めたのであり、右金員を川島と被告に支払うことにより本件賃借土地のすべての権利を買受けるものとしているのであるから、公団の支払つた三五坪分合計金一三四七万五〇〇〇円はたんに川島の所有権および被告の賃借権の対価のみならず、当然原告の転借権の対価をも含むものというべきである。公団の右買収にあたり、買収さるべき権利につき川島は所有権者として被告は賃借権者としてそれぞれその権利を公団に申出で、たまたま原告は転借権者としての申出を怠つたという事情はあるが、公団は現場の状況からして本件賃借土地中本件土地部分を権原により使用する第三者すなわち原告が存在することを十分考慮し、被告をして公団に対し被告の賃借権譲渡につき第三者から異議の申出があつたときには被告の責任において善処することを約せしめて、被告に対し右賃借権に附着する権利の負担を負うたままの賃借権全部の対価として、右金八〇八万五〇〇〇円を支払い、これによつて右権利全部を取得消滅せしめたものである。しかして原告の右転借権の対価を計算すると、その金額は被告が公団に売却した一坪あたり金二三万一〇〇〇円の賃借権の対価を、本件土地附近一帯の賃貸人と賃借人との配分比率である四対六の割合に応じて按分した一坪あたり金一三万八六〇〇円にその坪数である七坪を乗じた金九七万二〇〇円となる。
４、しからば、公団はもともと窮極において原告に支払われるべき右転借権の対価金九七万二〇〇円を被告に支払つたこととなり、被告は原告のため右金額の支払を受けたこととなるものであり、これを被告がそのまま留保することは法律上の原因なく右金額と同額の利益を得ることとなり、その反面原告に同額の損失をこうむらしめることとなる。
よつて、原告は被告に対し、現に利得の存する右金九七万二〇〇円およびこれに対する本件訴状送達の翌日で被告が悪意の受益者となつたのちである昭和三七年一二月九日から右支払ずみまで年五分の遅延損害金の支払を求める。
（二） 二次的請求原因（債務不履行による損害賠償請求権）
仮に、右不当利得返還請求権がないとしても、原告は被告の次のような債務不履行により、前記転借権対価と同額である金九七万二〇〇円の損害をこうむつた。すなわち、被告は前記（一）１記載の転貸借契約の転貸人であるから、転借人である原告に本件土地部分の使用収益をなさしめる債務を負担しているところ、前記のように被告は昭和三七年九月二五日公団に対して原告との転貸借契約を承継せしめることなく本件賃借土地の賃借権を譲渡し、公団をして本件賃借土地を公共道路として使用せしめることとしたため、同日以降被告は原告に対し本件土地部分を使用収益させることができなくなつたものであつて、ひつきよう被告の責に帰すべき事由によつて前記債務は履行不能となつたものというべきである。その結果原告は本件土地部分を使用収益する権利すなわち前記転借権の価額相当の損害をこうむつたこととなり、右価額が金九七万二〇〇円であることは前同様である。
よつて、原告は被告に対し、右金九七万二〇〇円およびこれに対する本件訴状送達の翌日で弁済期ののちである昭和三七年一二月九日から右支払ずみまで年五分の遅延損害金の支払を求める。
（三） 三次的請求原因（不法行為による損害賠償請求権）
仮に、右不当利得返還請求権および債務不履行による損害賠償請求権がともに理由がないとしても、原告は被告の次のような不法行為により前記転借権の対価と同額である金九七万二〇〇円の損害をこうむつた。すなわち、被告は前記のように昭和三七年九月二五日、前記賃借権を公団に譲渡するに際して、本件賃借土地を公共道路として使用することが明らかな公団に対し右賃借権を譲渡するときは原告の本件土地部分の使用収益が不能となることを十分認識しながら、なんらそのことの対価を原告に得しめる方途を尽さず、あえてこれをしたもので、これによつて原告の前記転借権を侵害し、原告に前記転借権の価額相当の損害をこうむらせたこととなる。
よつて、原告は被告に対し右金九七万二〇〇円およびこれに対する本件訴状送達の翌日で右不法行為ののちである昭和三七年一二月九日から右支払ずみまで年五分の遅延損害金の支払を求める。
二、被告の答弁
（一） 請求原因（一）１・２各記載事実は認める。
請求原因（一）３記載事実中、公団が本件賃借土地を買収するに際し公団に本件賃借土地上の権利者として申出たのは川島と被告のみで原告は申出なかつたこと、被告が公団に対し被告の賃借権譲渡について第三者から異議の申出があつたときには被告の責任において善処する旨約したこと、は認める。その余の事実は争う。公団が本件賃借土地に関し買収した権利は、川島の所有権と被告の賃借権のみであつて、原告の転借権はその買収の目的となつていないものであるから、公団が被告に交付した金八〇八万五〇〇〇円は明らかに被告の賃借権のみの対価であつて、原告主張のように転借権の対価まで含むいわれはない。又、被告は公団に対し第三者から異議の申出があつたときは被告の責任において善処する旨約した趣旨は、被告の賃借権自体についてその帰属を争う第三者があつた場合を想定してのことであつて、それ以外に原告の転借権のことまで含むものではない。
請求原因（一）４記載事実は争う。
（二） 請求原因（二）記載事実中、被告が転貸借契約の転貸人として原告に本件土地部分の使用収益をなさしめる債務を負担していること、被告が原告との転貸借を公団に承継せしめることなく、その賃借権を公団に譲渡したこと、公団が本件賃借土地を公共道路として使用すること、は認める。その余の事実は争う。
（三） 請求原因（三）記載事実中、被告が原告の転借権の行使が不能となることを知りながら、かつそのための対価を取得せしめることなく賃借権を公団に譲渡したこと、公団が本件賃借土地を公共道路として使用すること、は認める。その余の事実は争う。
三、被告の抗弁
原告の本訴請求は、いずれも被告が公団に前記賃借権を譲渡した当時において原告の前記転借権が存在していたことを前提とするものであるが、右転借権は次の理由によりもはや消滅していたものである。すなわち、右転借権は原告の居住する建物から公道に出るための私道として本件土地部分を使用することを目的とするものであるところ、原告は昭和三七年九月ごろ公団に原告居住の建物およびその敷地の所有権を移転した結果、当然に本件土地部分を私道として使用する必要がなくなり、ために右転借権はその目的を失つて自然に消滅したものである。
四、原告の抗弁事実に対する答弁
転貸借契約の目的が被告主張のように本件土地部分を原告の私道として使用するものであること、原告が昭和三七年九月ごろ原告の居住する建物およびその敷地の所有権を公団に移転したこと、は認める。その余の事実は争う。
立証<省略>
理由
一、原告が昭和二五年一〇月二五日、被告から被告が川島正治より賃借している川島所有の本件賃借土地のうち本件土地部分を川島の承諾を得たうえで、請求原因（一）１の記載のように転借したことは当事者間に争いがない。
二、次に、公団が高速道路第四号線建設のため本件賃借土地を含む附近一帯を買収することとなり、昭和三七年九月二五日、川島から本件賃借土地の所有権を一坪あたり金一七万四〇〇〇円三五坪分合計金六〇九万円で、被告から本件賃借土地の賃借権を一坪あたり金二三万一〇〇〇円三五坪合計金八〇八万五〇〇〇円で、それぞれ譲り受け、その後川島および被告に右金額をそれぞれ交付したことも当事者間に争いがない。
三、そこで、公団が被告に支払つた金八〇八万五〇〇〇円のうち被告が原告の右転借権の価額相当額を留保することが不当利得となるかどうかについて判断する。成立に争いのない乙第一号証、証人女鹿清の証言、原被告各本人尋問の結果（但し被告本人尋問の結果中後記採用しない部分を除く）及び本件口頭弁論の全趣旨をあわせると、一般に公団が私人の土地等を公共道路敷とするために買収する場合には、測量班が現地を測量調査するとともに、他方交渉班が登記簿などからその土地の所有者を調査し、これと交渉しながら所有権者につきさらに借地権、その他の利用権の有無を問いただし、借地権等の利用権者があることがわかつたときはこれとも交渉するという過程を経て、最後に判明したこれら土地上の権利者にその各権利を申出させ、公団はこれら申出た権利者を相手方としてそれぞれ買収事務を処理するという方式をとり、最初から当該土地の権利申告を促すための公告をするというような方式はとつていないこと、この場合当該土地に所有権者賃借権者のみならずさらに転借権者も存することがわかつたときの買収事務の処理方式は一様でなく、賃借権者と転借権者との利害が相対立していることが公団に明らかで、かつ転借権者が自ら公団に権利の申出をしているようなときは、この転借権者をも独自の相手方としてその転借権買収の交渉をすることもあるが、賃借権者が公団に対して転借権者との関係は内部的に当事者同士で処理する旨の申出をし、かくべつ利害の対立がないと認められ、転借権者からも公団に対して独自の権利の申出がされていないようなときには、あえて転借権者をも相手方として交渉することなく、賃借権者との交渉において実質上転借権の補償をも含めた買収対価を定めてこれを賃借権者に与え、転借権者に対する補償についてはこれを賃借権者の責任に委ねるという処理方式をとるのを例とし、この場合賃借権者が転借権者に対する補償の責を引受けないときは公団は当該買収手続を進行しないこと、本件において公団は、本件賃借土地をその附近一帯の土地とともに高速道路第四号線建設のための道路敷として買収することとし、土地の実測を開始するとともに、昭和三七年六月ごろから所有権者との間に買収の交渉をはじめ、本件賃借土地については所有権者である川島との交渉の間に被告が賃借権者であることがわかり、結局川島及び被告を相手方として本件賃借土地の買収手続をすすめたこと、そのさい、公団は本件賃借土地中本件土地部分が隣接の原告の住宅（この宅地建物も買収された）への通路をなし、被告の使用部分との間はヒマラヤ杉の生垣、反対側は板塀でかくぜんと区分されている実状にあることから、原告が本件土地部分を通路として使用していることを知つたけれども、右買収交渉の当初川島は自ら及び被告をも代理して公団に対し右転借権者の問題は自分ら側当事者間で処理するから本件賃借土地の買収は所有権者川島と借地権者被告のみを相手方として処理して貰いたい旨申入れ、被告もまた最終的に公団との売買契約において被告の賃借権の譲渡につき第三者が異議を申出るときは被告がその責任において内部的に適宜処理する旨を約したこと、かような次第でかつ原告からも直接権利の申出がなされていないところから、公団はあえて原告をその交渉の独自の相手方とすることなく、被告との間にする賃借権買収において実質上原告の補償を含ましめ、これを被告の責任に委ねたこと、そして、公団は本件賃借土地全部を、更地としての買収価格一坪あたり金三八万五〇〇〇円合計一三四七万五〇〇〇円で買受けることとし、右金額の配分はいちおう川島と被告に委ね、川島と被告は附近一般の例にならい右買収対価の配分を川島四割被告六割と協定し、その旨公団に申入れたので、公団はこれにもとずき昭和三七年九月二五日川島との間にその所有権を一坪あたり金一七万四〇〇〇円合計金六〇九万円で、被告との間にその賃借権を一坪あたり金二三万一〇〇〇円合計金八〇八万五〇〇〇円でそれぞれ買受ける旨を契約し、後日右各金額をそれぞれ支払つたこと、一方原告は本件土地部分の転借権につき公団からなんらの補償がないので公団に照会したところ、公団から原告の転借権の補償についてはすべて被告の責任に委ねてあるから被告との間において解決するよう申し渡されたこと、そのころ公団から原告の右申入れを聞かされた被告も公団に対し、原告の転借権の補償については当初の約旨にもとづき公団に迷惑をかけないよう自己の責任において処理する旨言明していること、以上の事実を認めることができる。右認定に反する被告本人尋問の結果の一部分は前掲女鹿清の証言に比較して採用することができず、他に右認定を左右する証拠はない。
右認定事実によつて考えれば、公団は本件賃借土地の買収にさいして、これが買収対価の総額を更地価格で定め、これを各権利者に分配取得せしめることによつてその地上のすべての権利を取得してその目的を達成することとしたものであり、その買収手続は所有権者たる川島と賃貸権者たる被告を相手方としてはいるが、本件土地部分について権利を有する原告についてはその権利関係の処理を被告の責任に委ね、被告に対し本件賃借土地三五坪全部につき一律に坪当り金二三万一、〇〇〇円の買収価額でその賃借権全部を買収したものであり、被告は右賃借権全部の対価を取得するかわりに当然自己の責任において原告の転借権を消滅せしめることを引き受けたものというべきである。原告の転借権は本来被告に対して有効に存する以上、他に特段の事情のない限り、被告がこれを消滅せしめて公団の目的に支障なきようその義務を履行するためには、自ら右転借権の価額を原告に補償することを要することは社会通念上明らかである。してみれば結局において被告は原告の転借権の補償額を含めて公団から賃借権譲渡の対価を取得したものであり、右補償額を出捐せずしてその対価全額を自己に留保することは許されないものというベきである。従つて被告が原告の転借権の価額相当額を留保することは法律上の原因なくして利得するものであり、これによつて原告は同額の損失をこうむるものといわなければならない。
四、ところで、被告は原告の転借権はすでに消滅していると主張する。右転借権が本件土地部分を原告の居住建物から公道に出るための私道として使用することを目的とするものであるところ、原告もまた本件と同じころ高速道路敷地のため原告の居住する建物およびその建物敷地の所有権を公団に移転したことは当事者間に争いないから、この点からすれば本件土地部分の転貸借はその本来の目的を喪失して当然終了し、転借権は消滅したものといい得よう。これが被告の責に帰すべき事由によるものでないこと、むしろ直接には原告の側に存する事由によるものというべきこともまた自明である。しかし他面において被告は本件土地部分の転借権を公団に承継せしめることなくその賃借権を公団に譲渡し、公団はこれを道路敷に供するのであるから、この点からすれば本件転貸借における被告の債務は直接には被告の責に帰すべき事由によつて履行不能に帰し、これによつて転借権そのものとしては消滅したものであることも否定しがたい。この両者の事由のいずれの一つも独立に原告の転借権を消滅せしめるものであるが、本件においてはそれが競合しているのである。しかも事のこのようになつたのは結局において公団の高速道路敷のためにする買収のためであり、右買収は形式的にはいちおう任意売買の形をとつているけれども、実質的には公共用地取得という強力な要請に裏付けられているのであつて、権利者側の自由はいちじるしく制約されているものであることを首肯すべきである。すなわち原告の転借権の消滅は実質的には当事者の責に帰すべからざる事由によるものと解し得るのである。そのためにもし被告が、一面において原告への債務不履行による損害賠償を免れ、他面において公団から転借権の負担なき賃借権として、本来ならば転借権の価額だけ減額さるべきところをそのことなく、その価額全部の補償を得ることとなれば、右転貸借の債権者たる原告において債務者たる被告に対し、右転借権の価額だけその代償を請求し得るものとも解し得るのである。これ信義と公平の要求するところである。かく解すれば本件において原告の転借権が消滅したことは、なんら被告の不当利得の成立を妨げ、もしくはこれを解消されるものでないことは明らかである。
五、そこで、被告が受領した右金八〇八万五〇〇〇円のうちに含まれているものと考うべき原告の転借権の価額いかんについて検討する。原被告各本人尋問の結果をあわせると、本件賃借土地附近一帯における公団の用地買収において地主と借地人の補償金配分の比率が一般に四対六の割合であつて、本件賃借土地における川島と被告との配分比率も同様であることを認めることができるから本件土地部分の賃借権の補償額もこれを右の割合に準じて転貸人四、転借人六に分かち、右六を転借権の価額とする原告の主張もあながちに不当ではない。しかし前掲各本人尋問の結果をあわせると、原告は昭和二五年一〇月ごろ訴外池田富善から同人が所有する土地および建物（本件賃借土地に隣接するもの）を買いうけたさい公道にでる私道として、原告と相前後して本件賃借土地を川島から賃借した被告から、池田のあつせんにより本件土地部分を賃借したもので、建物所有そのものを目的とするものではなく、その賃料は当時被告が川島に支払う借地料と同額である一坪あたり一ケ月金一二円とされたこと。右転貸借について被告はかくべつ権利金を受け取つていないこと（原告は右転借につき権利金として坪あたり金二五〇〇円を池田に支払つたと供述するが、これが池田から被告に交付されたことは認め得ない、その後被告の賃借料・原告の転借料ともに値上りし、被告が川島に支払う賃料は一ケ月一坪あたり金四五円となつたのに、原告の転借料は一年金二五〇〇円すなわち一ケ月一坪あたり約金三〇円であること、公団による附近一帯の買収により原告もその所有土地および建物を処分し、右通行の用に供するための転借権は自然に消滅すべき運命にあつたものであることを認めることができ、これらの事情を勘案すれば本件転借権の価額は原告主張のそれの半額と解するのが相当である。これによつて算出すれば一坪あたり金六万九三〇〇円、七坪合計金四八万五一〇〇円となることは計算上明らかである。
されば被告は原告の転借権の価額に相当する金四八万五一〇〇円の範囲において法律上の原因なく原告の損失において不当に利得しているものであり、右の利得は現存するものと推定すべきであるから、被告はこれを原告に返還すべき義務があるが、その余の義務はないものというべきである。
六、しからば、被告は原告に対し右金四八万五一〇〇円およびこれに対する本件訴状送達の翌日で被告が悪意の受益者となつたのちであること記録上自明の昭和三七年一二月九日から右支払ずみまで年五分の遅延損害金を支払う義務があり、これを求める原告の本訴請求を右の限度において正当として認容すべくその余の部分については、その余の請求原因によつても結局転借権の評価は右と同一に帰着し結局失当であるからこれを棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第八九条、第九二条本文を、仮執行の宣言につき同法第一九六条を、それぞれ適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 浅沼武 中川幹郎 荒木恒平）